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存錢買房、房貸結清了 但房子卻被法拍了?!
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佳音廣播月刊 2020-10
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專欄:法律補給站

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存錢買房、房貸結清了

但房子卻被法拍了?!

 

房貸結清,為何房子還會被法拍? 裡面到底出了什麼問題?為什麼銀行可以向法院聲請拍賣他的房產?

這有幾種可能:

1.『人客』還有其他欠款:我們跟銀行辦理房屋貸款時,會將房屋抵押給銀行,我們以為房屋抵押的目的只有針對這件銀行貸款,但通常『最高限額抵押權』的設定會是針對一段期間內,債務人欠銀行的債務,如果我們仍有跟同一間有其他債務關係(例如:信用貸款、融資、保證),也可能會因為有其他債務關係沒有清償,而遭受到拍賣。此外,就算沒有設定抵押權,銀行為了其他債務沒有清償,也可以向法院提出假扣押、返還借款訴訟、本票裁定等,之後在聲請拍賣房產。

2.銀行算錯了:銀行因為計算錯誤,認為客戶還沒有還清貸款,因此進行拍賣房產的動作。

如果碰到這樣的狀況,和銀行溝通無效後,可向財團法人金融消費評議中心申請評議,或向法院提出『確認債權不存在』的訴訟。

3.『人客』被設計了:如果真的已經還完債務,竟然房屋被法拍,而銀行又提出相關有力的證據,『人客』又提不出還款證明,先跟銀行聲請影印所有資料,再好好回想,這整個過程『陷阱』在哪裡?例如:這次銀行貸款是由何人介紹?有沒有代辦人?何人經手貸款流程?錢有沒有被其他人拿走的可能?還款來源?……確認可能的問題點後,再提出正確訴訟來走出陷阱。

至於塗銷抵押權的正確步驟是什麼?向銀行取得(1)抵押權塗銷同意書(清償證明)(2.)他項權利證明書。之後再向地政機關辦理塗銷抵押權登記(填妥土地登記申請書並蓋章,附上抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、申請人身分證明文件等)。

不去塗銷抵押貸款的優點在於:之後再貸款,免除掉再次設定的手續。也有人故意留下塗銷登記,使自己的財產在外觀上看起來『有債務』,減少第三人『肖想』房產的機會例如:發現是銀行承辦人員偽造你的名義增貸100萬元,借據上面簽名不是你簽的,你戶頭的錢轉出,也不是你做的。可以向偽造文書的人提起刑事告訴,也可以向法院主張『確認債權不存在』。

不塗銷抵押權登記就是讓債權人仍然對房產有拍賣的『權利』,所以,除非有特別考慮,在還清債務後就去辦理塗銷底押權登記,才是對房產有最好的保障,就不容易輕易被『法拍』了。

 

(文:恩典法律事務所。麗紅、蘇家宏律師「溫馨傳真情 生活法律一點通」節目,每週三09:05-10:00播出)

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