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善用不動產信託,保障居住的權利
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善用不動產信託,保障居住的權利

曾經看過一個網友提問:「媽媽跟舅舅在95年合買一間公寓,權狀上面所有權人是舅舅,但信託給媽媽到125年。後來媽媽在101年過世了,舅舅則剛過世,目前那間房子是我爸爸一個人住,不知會不會影響到爸爸居住的權利?」

從這個問題的描述看來,似乎是這間公寓約定由媽媽居住使用30年,期滿就要搬走還給舅舅,但從「法律外觀」,可能會影響到爸爸繼續居住的權利喔!

*何謂不動產信託:

不動產所有權人可能為了照顧自己,把不動產交付信託(要過戶登記給受託人),受託人就要依據信託契約的指示管理房產,受託人在信託期間,讓信託「受益人」獲益。

從網友描述說權狀的所有權人名義是舅舅,可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽,所有權人應該是媽媽,登記原因記載:「信託」。

從產權登記為舅舅的事實,以及信託的表面文義解釋,媽媽是替舅舅管理房產,媽媽已經不在了,是否必須由爸爸繼續管理?或是給爸爸繼續居住?則需要法律的依據。

但你也許會問,不是有信託給媽媽到125年嗎?

倘若沒有註明這房屋信託受益人是誰?也沒有依照信託法的規定,妥善記載信託目的、受託人、受益人….等,也沒有到地政機關辦理登記,這房子到125年以前的受益權無法受到信託法保障。

舅舅的繼承人屆時會因為辦理繼承的手續,獲知有此棟公寓,他們可以直接辦理繼承,要求由自己管理房產或出售。

因此,建議盡快找出過往資料,證明當時是媽媽跟舅舅合買公寓及媽媽出錢的證據、歷年的繳稅證明。目的是要證明,當時雙方合買公寓的「真實約定」,是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利,之後所有權才歸舅舅。

一家人往往在一開始因為愛與信任,沒有想太多,權利界線模糊,但當人不在了,記憶消失了,之後就留給其他家人後輩拼湊事實,自然多有爭執,如果能先畫好界線,甚至築起防火牆,未來的家人就不會有太多不確定,平安享受財富!

 

(文:恩典法律事務所 蘇家宏律師。麗紅、蘇家宏律師「溫馨傳真情 生活法律一點通」節目,每週三09:05-10:00播出)

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